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工業用地土改風暴已至 誰將被扼住咽喉?

2019双色球号码07期 www.yyedo.icu 時間:2014-04-22 13:00:18 來源:中國上海

  工業用地掀“集約風暴”

  國土資源部下屬單位中國土地勘測規劃院發布的《中國土地政策藍皮書(2013)》曾預測,2014年將會全面推行節約集約用地政策,國土資源部副部長胡存智去年年末表態,表示要采取措施提高工業用地價格,探索實行“租讓結合、先租后讓”的工業用地供應制度等。記者發現,截至目前,以上海、北京、廣州、深圳、青島、杭州、湖南省為代表,多省市已經有所行動。

  在各種改革方式中,縮短出讓年限、推行彈性出讓成為普遍選擇。北京政府工作報告提出,推行工業用地彈性出讓,北京經濟技術開發區規定,出讓年限一般不得高于20年;上海7月起執行新版國有建設用地使用權出讓合同(下稱“新版合同”),合同規定,一般產業項目類工業用地最高出讓年限不得超過20年;杭州出讓年限原則上按照30年設定;湖南則拓展10年、20年、30年、40年和50年五種年期模式;《臨沂市人民政府關于對工業用地實行彈性年期出讓的意見》規定,工業用地彈性年期最高不超過20年。

  所謂工業用地彈性年期,是指根據國家產業政策、產業生命周期、土地利用總體規劃、城市總體規劃綜合確定的宗地出讓年期,根據《城市房地產管理法》,土地出讓年限具體由出讓方和受讓方在簽訂合同時確定,但不能高于法律規定的最高年限。

  工業土地及地上建筑能否“分割轉讓”則呈現有松有緊的分化格局。上?!靶擄婧賢泵魅誹岢?,“土地不得整體或分割轉讓,房屋不得分幢、分層、分套轉讓”。在北京,根據《京國土(2010)480號》文規定,研發、工業項目未經批準,國有建設用地使用權不得轉讓。杭州《關于實施“畝產倍增”計劃促進土地節約集約利用的若干意見》則對此持鼓勵態度,《意見》提出,鼓勵開發區(園區)建設標準廠房,標準廠房可以分幢、分層轉讓,中小企業原則上通過標準廠房解決生產用房。青島則出臺了孵化器的分割轉讓細則,明確提出,在不改變孵化服務用途的前提下,其孵化器載體房屋符合條件的可以分割轉讓。

  另外,值得注意的是,即使在北京、上海這樣明文禁止分割銷售的城市,對“高新項目”仍網開一面,這意味著,工業項目的分割銷售之門并未完全關上。

  以北京為例,《京國土(2010)480號》文規定,如確需轉讓或銷售的研發、工業項目,須向市住建委提出申請,由北京住建委會同發展改革、經濟信息、規劃、國土等相關部門審核通過后,報市政府審批(雖然很難,但并非完全不能)。在上海,《上海市規土局關于<規劃土地政策支持高新技術產業化,促進經濟發展方式轉變和產業結構調整若干意見>部分操作口徑的通知》提出,支持企業分割轉讓節余土地,在滿足本企業需要后節余的尚未開發的土地,在不改變土地用途的情況下、符合條件的,可以分割轉讓;企業已用土地面積不少于出讓總面積的50%,且節余土地滿足規劃分割條件并可以獨立開發。

  從松還是從嚴,與城市的經濟發展水平和土地資源情況緊密相連。同策咨詢研究部總監張宏偉在接受搜狐焦點產業新區記者采訪時指出,一線城市分割銷售從嚴執行,主要為減少銷售型的投資性開發,讓工業用地為產業需求者使用,降低因為散售導致的閑置現象,倒逼土地效率的提高;部分城市允許甚至鼓勵分割散售,一是因為土地供應相對充裕,另外,這些城市的工業地產市場沒有一線成熟 ,“通過分割散售,可以活躍工業用地、工業地產市場”。

  流通約束更嚴格,政府園區享有優先購買權。在各地新政中,普遍對工業用地項目的流轉做出了明確約束,并把更多話語權給到政府園區。上海提出,“出資比例結構、項目公司股權結構經出讓人同意方可改變。抵押物競買人資格必須經過規土、產業、園區管理機構等綜合認定,抵押權實現時出讓人或園區管理機構可以優先購買?!痹詒本┚?div >

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